軍用地投資のメリット ｜ 軍用地投資ブログ
2021年01月08日
目次
- はじめに
はじめに
皆さま、こんにちは。開南コーポレーション代表の新垣です。今回は、軍用地投資の人気の理由についてひも解いていきたいと思います。これから軍用地投資を始めてみようという方は、安心材料としても、ぜひご一読いただければ幸いです。
軍用地投資が人気の理由は？
軍用地投資の人気の理由は、ひとことで言えば、その「安定性」にあります。例えば、不動産投資の花形である一棟投資（マンションやアパートの経営）と比べてみると、非常に分かりやすいでしょう。確かに、マンションやアパート経営は高利回りでキャッシュフローも良好。家賃収入は大きな魅力といえます。
しかしながら、人や法人を相手にしているビジネスである以上、空室・滞納・未払いなどの収入減少リスクは当然のことながら、管理費・修繕費・広告費といったコスト面の悩みが常につきまといます。
それに対して軍用地の場合、同じ不動産投資とはいっても、貸している相手が「日本国」であるため、賃料の滞納や未払いが起こるはずもありません。当然、アパートやマンションのような空室リスクもなければ、入居者募集のための広告を出す必要もありません。また、建物を管理する手間も、修繕する必要もまったくないため、ほとんど何の不安もなく（投資していることを忘れてしまうほどに）ストレスのない生活をおくることができます。
唯一、軍用地主会費というものの支払いがありますが、これは軍用地料からあらかじめ天引きされるため、面倒な手続きは一切不要。軍用地主のすることといったら、年に一度の固定資産税の支払いくらいで、極論を言えば「ほったらかしで大丈夫」なのです。
このようなことから、軍用地投資は非常にリスクの少ない投資方法といえるわけですが、運用にまったく手間のかからない「ストレスフリー投資」であることも、その大きな魅力であるといえます。
コロナ禍にも強い投資法
新型コロナウィルス感染症の発生・流行は、不動産投資業界にも大きな影響を及ぼしましたが、当ブログをご覧になっている皆さまの中にも、コロナ・ショックによって損失を被ったという方が少なくないのではないでしょうか。
マンション・アパート経営においては、法人テナントなどの空室が増えたため減収傾向。REITにおいても、オフィスビルや商業施設における業績不振や移転、宿泊施設の利用客減少によって、大幅な指数下落が見られます。また、不動産ソーシャルレンディングでは、融資先企業の倒産が増加しているため、引き続き貸倒れリスクが高い状況が続くことが予想されます。
こうした厳しい状況にあって、実際に「保有する資産額が大きく目減りしてしまった…」という声や「不安定な状況が続くのでリスク分散を行わないと…」といった声も、お客様から聞こえてきております。
では、軍用地投資は、どの程度コロナの影響を受けているのかと言いますと、現時点では直接的な影響はあまり受けておらず、今後も影響が拡大していくことはないように見受けられます。
もちろん、まったく影響がなかったかというと、そんなことはなく、例年に比べると取引件数自体は減っております。また、施設によっては倍率を1～2倍下げたところもありはします（倍率についての詳細はこちら）。
しかしながら、これはあくまで高騰していた価格が正常値に戻っただけのことで、正直あまり気にする必要はないかと思います。
実際、倍率の低下は夏には下げ止まりしており、その後も流動性は維持されておりますので、沖縄県内の事業用地等の買収が活発化してくれば、取引件数も伸びていくものと考えられます。
コロナ・ショックによる影響度を不動産投資種別で比較してみました。
脱・自然災害の不動産投資
前項では、コロナ禍における軍用地投資の状況についてお話ししましたが、本項では、近年の不動産投資のもうひとつの課題である「自然災害」の影響度合いについても、ご説明していきたいと思います。
これまで不動産投資に直接的に関係する災害といえば、火事や地震が一般的でしたが、近年では、それに加えて台風や大雨による河川の氾濫が頻発。かつては考えられなかった、いわば想定外の浸水被害が各地で発生しております。
実際、マンション・アパート投資をされている方のなかには「建物が一部水没してしまったため価値が落ちた…」という声や「台風後の修繕コストが予想以上だった…」などの声も聞こえてきております。
台風後の河川の様子。一部の住宅やマンションが浸水被害に。
こうした自然災害の類は、それがマンションであれ、商業施設であれ、不動産を取り扱う以上はどうしてもついてまわる問題かと思います。が、しかしながら、こと軍用地に限っては、こうした外的リスクが一切存在しないのです。
ですので、災害発生に備えて準備する必要もありませんし、発生後のケアもまったく必要ありません。当然、災害が発生したからといって、その影響で価値が下がるということもないわけです。
こうしたことからも、自然災害が多くなるであろうこれからの時代、軍用地投資はまさにうってつけの投資術であるといえるのです。
軍用地投資の７大メリット
ここまで、今なぜ軍用地が人気なのか？ そして、コロナや自然災害といったきわめて今日的な課題に対する軍用地投資の強みについてご紹介させていただきましたが、ここからは（それらも含めた）基本的なメリットについて、おさらいをしてきたいと思います。
01 管理不要でノーストレス
マンション・アパート経営のような手間や出費が一切なく、毎年確実に収入を得ることができます。また、通常の不動産と違い、国が借主のため、空室や家賃滞納などのリスクがありません。
02 余計なコストが一切なし
賃料（借地料）が国から直接振り込まれるため、一般の投資商品のように第三者へ手数料や管理料を支払う必要がありません。軍用地主会費も、借地料から天引きされるため、とてもお手軽です。
03 ローリターンでも確実に
軍用地の借地料は、過去30年以上、一度も値下がりせず値上がりしています。景気の浮き沈みにも左右されにくいため、長期的にじっくりと収益をあげたい方には、まさにうってつけの投資商品です。
04 いつでもすぐに現金化OK
長期的かつ安定的な収益が期待できる軍用地は、ほかの不動産投資物件と比べても人気があります。当然、売りに出せばすぐに買い手がつくため、必要に応じていつでも売却が可能です。
05 担保評価はマンション以上
沖縄の金融機関では、アパートやマンションよりも軍用地の方が評価が高いのが一般的で、その証拠として、軍用地購入のための特別なローン商品まで用意されています。
06 相続税対策に効果バツグン
軍用地は、その性質上、一般的な土地よりも「相続財産評価額」の評価が低いです。同時に、借地ということでさらにその評価額から約40％マイナスされるため、相続税対策として非常に有効です。また、借地権がついているため、固定資産税も低く抑えることができます。
07 分筆可能で柔軟性もあり
特殊なイメージのある軍用地ですが、一般の土地と同じく分筆が可能。売却・相続・担保物件として、状況に応じてフレキシブルに活用できるのが魅力です。
以上、代表的なメリットをご紹介いたしました。
このほかにも、軍用地ならではの特長は多数存在しておりますが、そのあたりの詳細については追ってまたご紹介させていただきます。
こんな方におすすめです！
ここからは少し話の方向性を変え、軍用地投資への適性（どのような方が軍用地投資に向いているのか）について、お話ししていきたいと思います。
はじめに、最近のお客様の傾向についてお話をしたいと思います。
まず年齢層ですが、20～70代までと非常に幅広いです。元々は50～70代のお客様が中心だったのですが、ここ数年、特に30～40代の層が急増。いわゆるサラリーマン投資家の方が増えております。これには、軍用地投資が運用にまったくといってよいほど手間がかからないという点が大きく影響していると思われます。
株式や為替のように時間単位で変動をウォッチする必要もなければ、一般的な不動産投資のように空室リスクや修繕対応に頭を悩ませることもないことが人気の要因と考えられます。ちなみに、30～40代のお客様には老後の「年金対策」として購入される方も少なくありません。
また、コロナ・ショック以降ということでいえば、分散投資のひとつとして他の投資先から軍用地にスライドされる方も増加傾向に。以前はあまりなかった個人トレーダーからのご相談も増えてきております。一般的な不動産と比べて利回りが低い軍用地は、これまでハイリターンを求める投資家の方々には正直あまり人気がありませんでしたが、今回の騒動をきっかけに安定志向が強まり、需要が高まりつつあるように思われます。
このように新たな需要が生まれつつある軍用地投資ですが、皆さま口をそろえておっしゃられるのは「運用がとにかくラク！」ということです。ですので、面倒なこと一切ナシで安心して投資をしたいという方には、軍用地はまさに最適の投資案件といえます。
また、購入されている方はどなたも基本的に長期所有を希望しておりますので、短期間で手っ取り早く利益を出したいという方にはおすすめいたしません。最低でも5～10年間保有することが前提となりますので、その点も大きな判断基準になるかと思います。
なお、当社のお客様のなかには、将来的にマンション・アパート投資を行うという目標があり、そのはじめの一歩として（勉強がてら）軍用地投資をはじめたというケースも少なくありません。同様の将来設計をお考えの方は、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
次回ブログへと続きます。
…ということで、今回は軍用地投資のメリットについてご説明いたしましたが、いかがでしたでしょうか。すでにご存じの内容もあったかもしれませんが、初心者の方にも分かるように書かせていただいておりますので、その点につきましてはどうかご容赦ください。
次回ブログでは、今回とは逆に「軍用地のデメリット」についてお話しできればと考えております。正直、軍用地にはリスクらしいリスクがないのですが、どんな投資にも長所と短所というものはありますので、そのあたりのことについて書いていければと思います。
それではまた、次回のブログをお楽しみに！
