すぐれた軍用地業者の条件 ｜ 軍用地投資ブログ
2021年03月05日
目次
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はじめに
皆さま、こんにちは。開南コーポレーション代表の新垣です。
前回のブログでは、物件の探し方や不動産会社の選び方など、軍用地購入の基本的なノウハウをお伝えしましたが、今回はあえて業者視点に立って、当社独自の物件の仕入方法や販売ポリシーについてご紹介。
なぜ当社には良質の軍用地物件が数多く集まるのか、また、どうして相場より低めの倍率設定なのか、その理由についてくわしくご説明してまいりますので、軍用地業者選びでお悩みの方は、ぜひ参考にしていただければと思います。
圧倒的な仕入れの質と量
ご存じのとおり、軍用地は物件の絶対数が非常に少ない不動産です。実際、軍用地の売買取引のみで生計を立てている専門業者は、県内全域を見渡しても（当社を含め）ごくわずか。頻繁に物件を入荷してホームページ上で公開している会社となると、片手で数えられる程度ではないでしょうか。
このように物件の流通量が極めて少ない軍用地ではありますが、当社では長年培ってきたノウハウにもとづき、独自の方法で物件を収集しているため、年間を通して安定的な調達が可能。多い時には毎週のように新入荷物件を公開しております。
ネットや新聞広告で直接仕入れ
当社では、かれこれ十年以上、新聞広告やテレビコマーシャルといったマスメディアを使い、精力的に軍用地の買取りを進めてまいりました。また、近年ではインターネットによる物件収集も導入し、県外在住の地主様へのアプローチも積極的に行っております。
こうした取組みによって何が変わったのかと言いますと、もっとも大きかったのは、個人の方から直接物件を仕入れることができるようになり、取り扱う物件の数が飛躍的に増えたという点です。
従来のように仲介業者をとおす必要がなくなったおかげで、仕入れ値を安く抑えることができ、その後の販売価格の引下げにもつながりました。また、現金一括払いで買取りを行うことによって、現金化されるまでの期間も大幅に短縮。最短一週間で現金が手に入るとあって、多くの売主様からご好評をいただいております。
このように当社では、各種メディアを有効活用することで、物件の収集効率をのばすことに成功したわけですが、もっとも大きなポイントはお客様との距離感が縮まったことにあります。そこで浮かび上がったお客様おひとりおひとりへの真摯な対応こそ、物件数増加の最大の要因であると考えております。
豊富な在庫を支える高いリピート率
過去に当社で物件をご購入いただいたお客様、つまりリピーターの皆さまからのご売却依頼がとても多いという点も、当店の大きな特徴のひとつ。豊富な物件在庫数を下支えする大きな要因であるといえます。
では、なぜそこまでリピート率が高いのかと言いますと、当社では、過去にお取引のあるお客様には売却時の高価買取をお約束させていただいており、その影響によるところが大きいと思われます。
ですが、買取価格がすべてかというと決してそういうわけではなく、アフターサポートなどを含め、時間をかけて築き上げてきたお客様との信頼関係こそが、リピートいただける最大の理由であろうと考えております。
繰り返しになりますが、これまでお取引のあったすべてのお客様に対して、精神誠意対応させていただいたことが、結果として、現在の物件数の多さや施設数の豊富さにつながっているのだと実感しております。
相場よりも倍率が低い理由
ここ最近、当社のホームページをご覧になったお客様から「開南さんは倍率が良心的ですが、どうして低めの設定なんですか？」と聞かれる機会がよくあります。
このような質問をされる方は、おそらく日ごろから頻繁に軍用地業者のホームページをチェックしてらっしゃるため、施設ごとの倍率設定にとても敏感なのだと思いますが、こうした視点をもつことは非常に大切だと思います。
実際、倍率にはその会社の力量や考え方が反映されており、そこから読み取れるものは少なくありません。そこで本項では、当社での倍率設定がどのような感じで行われているか、少しご紹介したいと思います。
肌感覚による倍率設定
当社の場合、どのように倍率を設定しているかと言いますと、基本的には他社同様、相場感に沿った販売価格を設定しております。つまり、市場の動向によって倍率が変わるわけですが、近年では相場があまりにも高騰し、実際の土地の価額とかけ離れ過ぎていると感じるケースも少なくありません。こうした場合、私たちはあえて無理に相場に合わせることはせず、自らの肌感覚にあった倍率まで引き下げるよう心がけております。
実際にあった話をしますと、昨年（2020年）9月頃のことですが、それまで61倍程度で取引されていた嘉手納飛行場の倍率を、当社の直感で一気に57倍まで引き下げたことがありました。この時もやはり（コロナ禍下という状況もあり）価格が高騰しすぎていると感じたため、他社に先行する形で値下げを断行したのですが、今でもこの判断は正しかったと考えております。
なお、誤解のないよう断っておきますと、土地の価額に対して相場が低すぎると感じた場合には逆に高めの倍率設定を行うこともあるため、必ずしも当社の販売価格が最安値というわけではありません。その点、あらかじめお含みおきください。
すぐれた軍用地業者の条件
ここまで当社の仕入方法や倍率設定ついてご説明してまいりましたが、本項はそのまとめとして、より本質的なお話をしたいと思います。
まず、本当にすぐれた軍用地業者の条件とは何かということですが、ひと言でいえば、これは「信用」があることかと思います。なぜかといえば、軍用地があるのは基本的に基地のフェンスの内側。現地・現物を一切確認することのできない軍用地は、一般的な不動産物件とは異なり、与えられたわずかな情報をもとに判断するしかないからです。
それでは信用のもとになるものは何かといえば、それは「専門的な知識」と「豊富な取引経験」にほかなりません。当社が取引する軍用地の数は、年間およそ100～150件。つまり、それだけの知識とノウハウが、毎年のように蓄積され、新たな取引の際のリスクヘッジへと活用されているというわけです。
また、当社は「軍用地専門」の不動産会社であり、いわば軍用地投資のプロ。物件数の多さ、種類の豊富さはもとより、情報の正確性、分析力、サービスのクオリティが、兼業の不動産会社とはまるで違います。
以上を踏まえ、軍用地を購入される際は、手当たり次第に物件を探すのではなく、まずは信頼できる専門業者を選び、その会社としっかり信頼関係を構築することをおすすめします。そうして関係を結んだうえで物件探しを行った方が、結局は時間を短縮でき、良質の物件に出会える可能性も高まると思います。また、後々の売却や追加投資時のことを考慮しても、その方がメリットが大きいと考えられます。
次回ブログへと続きます。
今回は「すぐれた軍用地業者の条件」ということで、当社の事例を挙げながらご説明させていただきましたが、いかがでしたでしょうか。
途中、当社自身のアピールのようになってしまった箇所もありますが、いずれも業者選定・物件購入の際にぜひ皆さまに精査いただきたいポイントですので、頭の片隅に入れておいていただけると幸いです。
次回は、米軍基地と自衛隊施設の違いについて、さまざまな角度からご説明できればと思いますので、どうぞお楽しみに！
