物件購入時の確認事項 ｜ 軍用地投資ブログ
2021年06月18日
目次
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はじめに
皆さま、こんにちは。開南コーポレーション代表の新垣です。
前回のブログでは、当社で軍用地を購入されたお客様の投資実績をご紹介いたしましたが、今回からは購入編ということで、実際に物件を購入する際の確認事項や契約時の注意点について、くわしくお話ししていきたいと思います。
近年、投資需要の高まりから、軍用地の購入競争は激しさを増してきております。とりわけ人気施設の物件は、公開後わずか数分で売り切れてしまうことが多く、物件選定から購入申込まで時間的猶予がほとんどないのが実情です。
ですが、時間がないからといってやみくもに契約してしまうと、後々面倒なトラブルに発展しかねませんので、ご購入の判断はくれぐれも慎重にしていただければと思います。あらかじめ物件選定・購入申込み・契約までの一連の流れをしっかりと把握し、ご自分なりにシミュレーションしておけば、いざ購入という局面においても落ち着いて対応することができるでしょう。
購入申込みまでの流れ
この項では、物件の選定後、スムーズに購入申込みまで行うにはどのような手順で進めていくべきか、当社の例をまじえながらご紹介していきたいと思います。
正確な位置情報の確認
まず、ホームページや新聞広告に記載された基本情報（地図・住所など）から詳細な位置情報を得ることができない場合は、すぐに当該物件の航空写真を送ってもらうようにしましょう。
送ってもらった写真の縮尺が広すぎる、または画質が悪いなどの理由で位置関係がはっきりしないようであれば、慌てずに再度、詳細な画像を送ってもらうよう依頼してください。何度お願いしてもあいまいな情報しか提供されない場合は、その不動産会社は信用するに足らない業者であると判断し、いさぎよく購入をあきらめた方が賢明かもしれません。
メールでの購入申込み
逆に、最初から詳細な位置情報を把握でき、予算的にも問題ないのであれば、その場合は迅速に「購入の意思」をメールなどで伝えるようにしましょう。ホームページ内に問合せフォームの用意がある時は、それを活用してもよいですし、電話でのコミュニケーションも有効です。ただし、電話に関しては、別のお客様の対応中というケースもままあるため、確実な手段としてまずはメールを一通送っておくことが大切です。
ご存じのとおり、物件購入の優先権は申込み先着順となります。ですが、物件情報を見ただけですぐに購入を決断できるという方は、そうそう多くはいらっしゃいません。とりわけ、投資経験の浅い方の場合、相談しながら慎重に判断したいと考えるのがふつうで、検討している間に売り切れてしまうことも少なくありません。
当社における申込み手順
こうした状況を踏まえ、当社ではできるだけ公平に購入機会を提供するため、まずは「問合せ」という形でも結構ですので、購入に対して前向きな意思があることを示していただければ、その方から優先して対応するようにしております。もちろん、ご相談いただいた結果「今回は購入を見送りたい」という判断にいたれば、その時はもちろん辞退いただいてもかまいません。
私どもといたしましては、ベテラン投資家の方々と同様に、軍用地ビギナーの方々にも購入の機会を多くもっていただければと考えておりますので、初心者の皆さまもどうぞ気兼ねなくお問合わせいただければ幸いです。
購入申込み以降の流れ
正式に購入の申込みが行われた後は、まず契約日についてのご相談をいたします。日時が確定したら、次は手付金を準備していただきます。ちなみに、契約時の手付金は「売買価格の10％」というのが一般的ですが、当社では売買価格の高低に関わらず一律10万円とさせていただいております。
当社の手付金について
上記の金額に設定させていただいている理由としては、お客様の心理的な負担を少しでも軽減したいという点がひとつ。また、契約解除（契約後のキャンセル）時に発生する「手付金の放棄」によるお客様のご負担を最小限に抑えられればという思いもございます。
仲介取引の場合、売主様の意向もあるため、なかなかこのような対応を行うことはむずかしいのですが、当社の場合は基本的にすべて売主物件ということもあり、手付金は一律10万円というリーズナブルな形でご案内させていただいております。
契約時に必要なもの
話が少し脱線してしまいましたが、ここまで決まれば次はいよいよ契約となります。契約当日には、手付金を現金でご用意いただくほか、印鑑、ご本人確認書類（運転免許証・健康保険証・パスポート等のいずれか）、また別途印紙代が必要となります。
契約前に確認すべきこと
続いて、契約時の確認事項ですが、まず注意しておきたいのが物件の取引形態。売主なのか、それとも仲介なのか、口頭ではなく書面にてしっかり確認するようにしてください。
というのも、ひと昔前までの軍用地業界ではブローカーを間に挟んだ取引がふつうに行われており、後になって仲介手数料を追加請求されるといったケースが少なくなかったからです。近年では、さすがにそこまで悪質な業者はいないようですが、自社物件だと思っていたものが実は仲介物件だったというトラブルは今でもたまに聞こえてきます。ですので、念には念をということで、ぜひ意識してチェックするようにしましょう。
また、特に3～4月頃に物件を購入される方は、当該年度分の借地料を受取ることができるかどうか、きちんと確認しておく必要があります。これは、借地料の入金が毎年7月末ごろに行われることに関係しているのですが、契約後の登記手続きや地主会への届け出が期日までに終わらないと、その年の借地料は以前の土地所有者に振り込まれることになってしまうのです。
なかには、購入年度の借地料の受取りがむずかしいことをあえて伏せている業者もあるようですので、特に話がないからといって安心せず、自発的に確認していただければと思います。
トラブルを予防するには
コロナ禍下の今日、契約時にはじめて不動産会社のスタッフと顔を合わせるということも少なくないかと思います。そこで本項では、その業者が本当に信頼できるか否かを事前に見極めるためのいくつかのポイントについてご紹介いたします。
必要経費の公開
トラブルを起こしやすい会社の共通点として、とにかく費用面の説明があいまいです。いつ、どのような費用がいくらかかるかの説明が事前にないようであれば、その会社はグレーである可能性が高いと考えた方がよいでしょう。
取引形態の明示
前項でもふれましたが、物件の取引形態が意図的に伏せられている悪質なケースもなかにはございます。新聞広告やホームページ上の物件情報にも記載がない場合には、要注意のサインと捉えた方がよいでしょう。
公平なサービス
売り手市場の軍用地業界では、残念ながらまだまだ殿様気質の業者が少なくありません。県外在住のお客様に対してぞんざいな態度をとったり、資金に余裕のない方を後回しにしたり、相手によってあからさまに対応を変える業者は避けた方が賢明でしょう。
気をつけたい購入時のマナー
前項ではトラブル回避のためのポイントについてご説明いたしましたが、不動産会社とよい関係性を築くためには、購入者側にも最低限のマナーが求められます。
例えば、別の軍用地業者との交渉材料として繰り返し倍率交渉をもちかけたり、毎回のように期限ギリギリになってキャンセルするような方は、売り手側からするとやはり印象がよくありません。
不動産会社のスタッフも人間ですから、噓をついたりすれば当然よく思いませんし、一度よくない噂が立ってしまうと、それ以降のサポートが受けづらくなってしまうということもありえます。
そもそも、物件の売却時や追加購入時など、将来的にまた同じ業者にお世話になる可能性は高いわけですから、長期的な視点に立って良好な関係を構築していただければと思います。
契約手続きについて
ここからは、実際の契約時の手順についてご説明いたします。当社の場合、まず下記の資料をご確認いただきます。
・航空写真（広域）
・航空写真（詳細）
・地籍併合図
・登記簿謄本
・土地賃借料算定調書及び土地明細書
用意される資料は不動産会社によって違いますが、やはり種類や数が多い方がその分安心できるかと思います。
続いて、重要事項説明書の確認を行いますが、一般の不動産物件とは大きく性質の異なる軍用地の場合、該当する項目があまりないこともあり説明自体は短時間で終了するケースがほとんど。名義や抵当権の有無についての確認がメインとなります。
なお、会社によっては宅地建物取引士が不在のケースもあるようですが、当社では必ず同席するようにしておりますので、書面の内容に何か不明な点がございましたら、遠慮なく聞いていただければと思います。
次回ブログへ
今回は、購入編の初回ということで、申込みから契約時までの流れや注意点についてご紹介させていただきましたが、いかがでしたでしょうか。
即断即決が鉄則の軍用地購入ですが、実際にいざ購入となると（頭では分かっていても）なかなかスピーディーに決断できるものではありません。ですので、来たるべきその時を見据えて、事前に何度もシミュレーションをした上で、心の準備をしておいていただければと思います。
また、軍用地ビギナーの方も大歓迎ですので、ぜひ物怖じせずに、扉をたたいていただければと思います。どのような方でも全力でサポートさせていただきますので、まずは気になる物件がございましたらお気軽にお問合わせください。
次回は、県内の金融機関が提供している「軍用地ローン」についてさまざまな角度からみていきたいと思いますので、どうぞお楽しみに！
