コラム：外貨シフト加速が物語る「円安時代」と「軍用地投資」

2026年4〜6月期の国内銀行における外貨預金残高が、前年同期比で約4兆円（3兆9772億円）増の26兆1000億円に達し、1998年の金融ビッグバン以降で過去最大の伸びを記録したというニュースが報じられました。7月に1ドル＝163円台と39年ぶりの安値を更新する中、政府・日銀による介入を経てもなお、個人や企業が「円の先安観」から資産を外貨へ急ピッチでシフトさせている実態が浮き彫りになっています。

これまで日本の個人投資家は、円高局面で割安になった外貨を買う「逆張り」が主流でした。しかし現在起きているのは、歴史的な円安局面であるにもかかわらず外貨を買う「順張り」の動きです。家計による海外株式や投資信託への資金流入も加速しており、資産を円だけに依存することへの強い危機感が広がりを見せています。

資産を分散し、目減りする円の価値を防衛しようとする判断自体は極めて合理的です。しかし、軍用地専門の不動産会社の代表として長年多くのお客様の資産形成に携わってきたプロの視点から見ると、現在過熱している外貨資産への一極集中には、見落とされがちなリスクと課題が存在します。

 

外貨投資に潜む「為替リスク」と「税制上の落とし穴」

外貨預金や外国株式への投資は、一見すると円安局面におけるスマートな避難先に見えます。しかし、そこには常に「為替の不確実性」がつきまといます。仮に日米の金利差縮小や世界情勢の変化によって急速な円高局面が到来した場合、せっかく増やした外貨建て資産が円換算で大きく目減り（為替差損）する危険性を孕んでいます。

さらに見落としがちなのが「税金」の問題です。外貨預金で得た為替差益は「雑所得」に分類され、給与所得等と合算される総合課税の対象となります。最高税率は住民税と合わせて約55%に達するため、資産防衛のつもりが想像以上の税負担を強いられるケースも少なくありません。

資産防衛の本質とは、単に外国通貨の数字を追いかけることではなく、「どのような経済環境下でも価値が損なわれず、確実に手元にキャッシュを生み出し、税負担を適正に抑えられる強固な資産」を持つことです。その条件を極めて高いレベルで満たす選択肢こそが、沖縄の「軍用地投資」です。

 

国が借り主という唯一無二の安定性とインフレ耐性

軍用地とは、米軍基地や自衛隊施設として国が借り上げている土地を指します。国が直接の借り主（地主への借地料支払者）であるため、一般的なアパート・マンション経営のような「空室リスク」「家賃滞納リスク」が原理的に存在しません。管理の手間や修繕費用、広告費なども一切不要です。

また、軍用地の借地料単価は国と沖縄県軍用地主連合会との交渉によって定められており、長年にわたり右肩上がりの上昇を続けています。世の中の物価上昇（インフレ）に応じて借地料が見直されてきた実績があるため、インフレや円安の局面でも実質的な価値が目減りしにくい強い耐性を備えています。

 

相続・贈与において圧倒的な効果を発揮する「節税メリット」

軍用地が富裕層や資産家に選ばれ続けている最大の理由が、強力な「節税・相続対策効果」です。

• 相続税評価額の幅広な圧縮：軍用地は国に土地を貸し出している「貸宅地」として扱われます。高い借地権割合（主に80%）や公有地評価の適用により、相続税評価額が実勢価格（実際の取引価格）の4割〜6割程度まで大幅に圧縮されます。

• 現金・外貨保有との差：1億円の現金や外貨預金を保有している場合、相続税評価額は額面通りの1億円（100%）です。しかし、これを軍用地に組み換えることで、評価額を4000万円〜6000万円程度まで引き下げることが可能になり、将来の相続税負担を大きく軽減できます。

• 高い担保評価と換金性：確実な借地料収入という裏付けがあるため、地元金融機関からの担保評価が高く、市場での流通性・換金性にも優れています。必要なタイミングで現金化しやすい点も資産管理上の大きなメリットです。

 

今の時代に選択すべき資産防衛として

通貨の価値が急速に揺らぎ、円安とインフレが同時進行する現代において、何もしないこと自体がリスクであるのは間違いありません。しかし、ただ流されるままに為替リスクの大きい外貨資産へ全振りすることは、また別の不確実性を呼び込むことにもつながります。

為替の波に左右されない「国が保証する確実なキャッシュフロー」と、税務上の「圧倒的な評価圧縮効果」を兼ね備えた軍用地は、激動の時代においてポートフォリオの核として機能する実物資産です。

外部環境がどれほど変動しようとも揺らぐことのない土台を築くこと。円安やインフレ、そして将来の税負担に悩む投資家や資産家の方々にとって、軍用地投資は今検討すべき強力な資産防衛の方法のひとつと考えられます。

 

軍用地投資のベストパートナー
開南コーポレーション
https://www.kainanco.jp/

【注意事項（免責事項）】
・本コラムは一般的な経済・投資情報の提供を目的としており、特定商品の勧誘や法的な助言を行うものではありません。
・投資にはリスクが伴います。記載された節税効果や実績は一般的な事例であり、将来の運用成果や軍用地固有のリスク（政策・基地計画等）に対する保証ではありません。
・最終的な投資判断や税務処理は、ご自身の責任において税理士等の専門家にご相談のうえ行ってください。
・掲載内容は作成時点のものであり、予告なく変更される場合があります。本情報に基づき生じた損害等について、当社は一切の責任を負いません。