沖縄本島中部・宜野湾市の中央に位置する普天間飛行場は、海兵隊が管轄する航空基地としては山口県の岩国とならび、国内でもっとも規模の大きな施設のひとつです。
中心となるのは第3海兵遠征軍第1海兵航空団第36海兵航空群で、ヘリコプター部隊をはじめとする58機もの航空機を配備。上陸作戦支援対地攻撃・偵察・空輸などの任務を想定し、同基地で頻繁に訓練を行っているほか、北部訓練場・キャンプシュワブ・キャンプハンセンなどの訓練場でも、空陸一体となった訓練を実施しております。
施設内には、長さ約2,800m×幅約46mもの広大な滑走路のほか、格納庫・通信施設・整備および修理施設・部品倉庫・部隊事務所・消防署、福利厚生施設としてPX（大型の売店）・クラブ・バー・診療所などの施設もあり、総合的な航空機基地として整備されております。
※上記はいずれも2018年12月時点の情報です。
ご存じのとおり、普天間飛行場は将来的な返還が約束されており、返還予定施設をお探しの方にとってはうってつけの軍用地。施設の全面返還が確約されているため、どの場所を購入するべきかでいちいち悩む必要もありません。
また、返還されるといっても時期は事実上未定となっているため、しばらくの間は労せずとも借地料収入を得ることができるのもうれしいところ。返還時期が未定であるならば、今の内に購入しておいた方がメリットが大きいと考える方にとっては、普天間飛行場はまさに最高の施設といえるのではないでしょうか。
現在、普天間飛行場の倍率はほぼ45～50倍の間で安定しておりますが、今後もし返還に関する具体的なスケジュールが発表されれば、その時は一気に購入需要が高まるしょう。当然、倍率も瞬く間に上昇していくものと予想されます。
当社の見立てとしては、現在の嘉手納飛行場と同程度の倍率（60倍前後）まで上がる可能性も十分にあると考えておりますので、ぜひ倍率が40倍後半で安定している今の内に購入されることをおすすめいたします。
普天間飛行場を指名買いされるお客様の中には、宜野湾市およびその周辺にお住まいの方も多数いらっしゃいます。こうした方々の多くは、返還後はできれば住宅用地として活用したいということで購入されますが、なかにはご自分の代では無理でも、今の内に手に入れておけば相続税対策にもなるし、子や孫の世代には有効活用できるだろうということで投資される方も少なくありません。
近年では、県外からの将来的なU・Iターン目的で購入される方も増えてきておりますので、リタイア後の移住先候補として、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか？
先にも述べたとおり、普天間飛行場の返還実現にはさまざまな条件が設けられており、最低でも15～20年はかかるというのが大方の見方です。当然、将来的に返還時期が明示されることになれば、間違いなく倍率は高騰するでしょうし、借地単価も着実に値上がりを続けるはずです。
つまり、返還時期が延び延びになったらなったでそれはよし、返還時期が確定したら（その時の懐事情に応じて）売ってもよし、はたまた、すみやかに返還されるのであれば家を建てて住めばよし。ということで、状況がどのように転んだとしてもフレキシブルに対応できるという点が普天間飛行場の最大の強みといえます。
たびたびニュースなどで報じられているとおり、普天間飛行場のフェンスの外側には、東西南北いずれの方角にも住宅地が広がっております。このことは一見ネガティブにも見えますが、見方を変えれば、基地周辺がすでに宅地化されており、返還後の市街地化や区画整理に向けたハードルがそこまで高くないということを示しております。
返還後の塩漬け期間をなくし、できるだけスムーズに土地を活用していきたいとお考えの方は、ぜひこうした面もメリットとして頭の片隅に入れておいていただければと思います。
同じ本島中部エリアの「嘉手納飛行場」などと比べると、普天間飛行場の倍率は45～50倍程度とそこまで高騰しておりません。そのため、同地域で手ごろな物件を探している方にとって、普天間飛行場は手を出しやすい価格帯の施設といえます。
また、同じ返還予定施設である「牧港補給地区」と比較して、借地単価・倍率ともにまだまだ低い状態にあるため、今から投資するのであれば圧倒的にこちらが狙い目。法人による大規模投資が盛んな牧港補給地区に対して、普天間飛行場は個人投資家向きの施設とも言えるので、低予算かつミドルリターンを狙える物件をお探しの方にはおすすめです。
普天間飛行場の北側に位置する米軍施設「キャンプ瑞慶覧」では、2015年3月に西普天間住宅エリアが部分返還され、すでに大規模な整地作業が開始されております。そのため、周辺地域の地価が上昇傾向にあり、それはそのまま普天間飛行場の借地単価の値上がりにも影響するものと考えられます。今後、普天間飛行場の北側エリアの物件は人気が出てくる可能性もありますので、気になる方はぜひお早めに購入されるとよいでしょう。
那覇市や北谷町など、ビジネスや観光シーンの拠点となる都市へのアクセス性も、普天間飛行場の魅力のひとつといえます。近年、那覇空港～浦添市～宜野湾市にいたる那覇西道路・臨港道路浦添線・浦添北道路などが相次いで開通したこともあり、その可能性はよりいっそう広がっております。
沖縄県と宜野湾市が共同で進める跡地利用プロジェクトでも、国道58号線沿いのエリアを産業機能を中心とした「振興拠点地域」とするゾーニング案が示されており、ビジネス・観光拠点としての期待度はますます高まっております。
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2006年に日米安全保障協議委員会（通称：2プラス2）によって取りまとめられた「在日米軍再編実施のための日米のロードマップ」を下敷きにした、2013年4月の「沖縄における在日米軍施設・区域に関する統合計画（通称：嘉手納以南の基地返還計画）」によると、普天間飛行場は県内への機能移転を条件に「2022年度またはその後」に返還される予定となっております。
ただし、「時期および年は、日米両政府による必要な措置および手続きの完了後、特定の施設・区域が返還される時期に関する最善のケースであり、これらの時期は、沖縄における移設を準備するための日本国政府の取組みの進展、および米海兵隊を日本国外の場所に移転するための米国政府の取組みの進展といった要素に応じて遅延する場合がある」と記載があるとおり、必ずしも予定どおりに返還が遂行されることを保証したものではありません。
以下は、普天間飛行場の返還条件の詳細とその進捗状況です。
普天間飛行場にある滑走路や格納庫などの移設のことを指しており、移設の中核部分と言えます。現在進行中の埋立て工事の進捗にあわせて整備予定。
普天間飛行場にある航空部隊の司令部庁舎などの移設のことを指しています。現在進行中の埋立て工事の進捗にあわせて整備予定。
普天間飛行場の3つの機能の1つである「緊急時の航空機の受入れ機能」の移設を指しており、必要となる施設整備については2018年10月にその内容を日米で合意しています。
緊急時において民間航空機、自衛隊機および米軍機による飛行場の利用ニーズが増大し錯綜する可能性があることから、その利用調整について言及しています。日本政府としては、利用調整を行うための必要な法的な枠組みはすでに整えられているとしていますが、受入れ先の民間空港については決まっていない状況です。
移設にともない、キャンプ・シュワブ周辺における交通渋滞その他の諸問題の発生について言及しています。日米間で基地のゲートのあり方を含め、協議を進めている状況です。
移設にともない、陸上施設の保安や訓練の実施に必要な提供水域を調整することを指しており、日米間で協議を進めている状況です。
代替施設の運用開始に先立ち、飛行場の安全性を確保するため、米国政府機関による検査（飛行場認定）を受ける必要があることを指しています。辺野古への移設にあたっては、米国政府による基準を満たす施設の整備を前提としており、今後、埋立て工事の進捗にあわせ必要な施設整備を行います。
普天間飛行場の3つの機能の1つである「空中給油機の運用機能」の岩国飛行場への移転のことを指していますが、すでに全機の移駐を完了しているとされています。
上記の進捗状況からもお分かりいただけるように、返還に向けた課題は依然として山積しており、辺野古の基地建設問題を含め、沖縄県と国との交渉には引き続き長い時間を要することが予想されるため、全面返還の目途はほとんど立っていないというのが現在の状況です。
なお、1996年にすでに返還合意されていた普天間飛行場の東側沿いの土地（約4ha）については、2017年7月に返還されております。（※参照：防衛省「普天間飛行場代替施設について／令和2年5月」）
普天間飛行場の跡地利用については、1999年12月に閣議決定された「普天間飛行場の移設に係る政府方針」にもとづき設置された「跡地対策準備協議会（2000年発足）」において、 2001年12月、9分野106の項目にわたる「普天間飛行場の跡地利用の促進及び円滑化等に係る取り組み分野ごとの課題と対応の方針」が取りまとめられました。
そのなかで、宜野湾市および沖縄県は、3～4年後を目途に普天間飛行場の跡地利用基本方針の策定に取り組むこと、また、事業実施主体・事業手法・機能導入などを含めた再開発事業を推進するための具体策について検討を進めることなどが示されました。
また、自然環境や文化財に関する調査、関係地権者などの意向醸成に関する調査、都市計画に関する調査、産業・機能導入に関する調査などを踏まえ、沖縄県と宜野湾市では、2006年2月には具体的な跡地利用計画策定の基礎となる「普天間飛行場跡地利用基本方針」、2007年度には跡地利用計画の策定までの具体的な行動・手順・役割分担などを明示した「普天間飛行場跡地利用計画の策定に向けた行動計画」を共同策定。
2012年度には、これまでの取組みの成果を下敷きに「沖縄21世紀ビジョン基本計画」や「中南部都市圏駐留軍用地跡地利用広域構想」といった広域計画との整合性を図りながら、新たに「全体計画の中間とりまとめ」が策定されました。
2013年度以降は、前述の「全体計画の中間とりまとめ」をベースに、工程計画の策定・見直しを行いながら、地域の普遍的な資源を生かした跡地利用の可能性を探るなど、計画内容の具体化に向けた取り組みが進行中。あくまで検討段階ではありますが、各エリアごとのゾーニング案やそれにもとづいたプロモーションビデオの制作など、基地返還後の街づくりのイメージについてさまざまな形で模索されております。（参照：沖縄県「沖縄の米軍基地／平成30年12月」）
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