軍用地とは？

沖縄県外の方には聞き覚えのない「軍用地」という言葉ですが、簡単に言えば米軍基地および、自衛隊施設として使用されている土地を指します。これらの多くは、国が個人所有の土地を強制的に借地したもので、その上で米軍基地や自衛隊施設として提供しているというのが現状です。現在、国は借地料として、地主（土地の所有者）に合計約1000億円（年間）を支払っており、その額は年を追うごとに少しずつふくらみ続けています。

借地料について

毎年、国（防衛施設局）と沖縄県軍用地主連合会との間で交渉が行われ、翌年分の借地料（実際には、借地1㎡あたりの値上がり金額）が決定されます。値上がり額が決まれば、借地単価が決まり、それに土地面積をかけたものが年間の借地料となります。例えば、1㎡あたり1,500円の借地単価で、50㎡の面積がある場合には、年間借地料（収入）は、1500×50＝75,000円となります。

また、借地料の支払いは、通常年2回あり、毎年8月に1年分の借地料が各地主の銀行口座へ振り込まれます。さらに翌年1～2月には、値上がり分（前年12月に決定）の借地料が振り込まれます。

価格はどうやって決まるの？

軍用地の価格は、民有地のように「坪単価×坪数」で決まるのではなく、「年間借地料×倍率」という特殊な方法によって算出されます。倍率とは、軍用地の場所によって変化する係数のようなもので、一般的には、返還見込みの少ない地域では高く、返還が予定されている地域では低くなります。ただし、返還後の土地利用計画などが明示されており、価値の上昇が見込まれる場合には、その逆のケースもございます。

利回りについて

数十年にもわたって借地料単価が上がり続けている軍用地は、いわば、複利式の定期預金のようなものです。しかも2023年現在、利回りは銀行に比べてはるかによいので、現代のような低金利時代には非常に有効な資産運用法であり、何が起きるか分からないこれからの時代における投資先のひとつともいえるのです。

軍用地が人気の理由とは？

軍用地の人気の理由は、ひとことで言えば、その「安定性」にあるといえます。例えば、不動産投資の花形とも呼べるマンション経営と比べてみると、非常に分かりやすいでしょう。

確かに、マンションの家賃収入は大きな魅力ですが、空室リスクをはじめ、管理費、修繕費、広告費といった費用面の不安から解放されることはありません。対して軍用地の場合、国が借地しているため、こうした手間や負担が一切なく、返還されない限りは、毎年決まった収入を得ることができます。また、借地料そのものも年々着実に値上がりしており、超低金利が当たり前の今日において、非常に良質の資産運用物件であるといえるのです。

また、新型コロナウィルスや自然災害などの外的影響に左右されにくいという点も重要なポイントで、一時的な資金の退避先、また中長期的な資産の分散先として、多くの個人投資家の方々が有効活用しています。

投資経験や専門的な知識がなくても大丈夫

元本保証のある銀行預金は、もっとも安定した資産運用方法のひとつですが、軍用地はある意味それと同じような感覚で運用できる投資先といえます。というのも、まず何よりも国が借主であることから、賃料滞納・未払いといったトラブルが一切ないからです。同様の理由から、マンションやアパートのような空室発生による収益低下も起こりえません。

また、一般の不動産に比べて換金性が高く、売りに出せば早期に買い手がつくことが多いため、必要に応じてスムーズに売却できるという点も魅力のひとつです。国が借地する基地施設という性質上、景気の波にも左右されにくい上、借地料単価も年々着実に上昇しているため、複利効果でインカムゲインも期待できるというわけです。

管理費・修繕費・広告費が本当にゼロ！

軍用地投資の場合、マンション・アパート経営のように個人（または法人）に賃貸するわけではありませんので、共用部分の管理費や建物の修繕費、入居者募集のための広告費といったランニングコストは一切かかりません。また、軍用地料も国から触接振り込まれるため、一般の投資商品のような第三者への運用手数料・管理料等の支払いも発生しません。唯一、地主会に任意入会される場合には会費の支払いがありますが、こちらは軍用地料からあらかじめ天引きされるため、面倒な手続きは一切ございません。

また、軍用地はその性質上、民有地より「相続財産評価額」が低いことに加え、借地ということでその評価額からさらに約40％マイナスされるため、相続税対策としても非常に効果的であるといえます。当然、借地権がついているため、通常の土地と比べて固定資産税も安く、場所によっては免税となることもあります。

完全ほったらかし状態なので「低ストレス」

先にも述べたとおり、軍用地の借主は国です。アパートやマンションとは違い、建物に人を住まわせて賃料を回収するというわけではないので、そもそも維持管理を行う理由もなければ、稼働率を気にする必要もありません。また、株や為替取引のように、常に株価の変動や値動きに目を光らせている必要もありません。

軍用地主のすることといったら、年に一度の固定資産税の支払いと軍用地料の受取り（振込）くらいで、極論をいえば「やることがほとんどない」ともいえます。こうしたことから軍用地は、極めてメンタル的な負担が少ない、低ストレスな投資方法といえるわけです。

新着の軍用地物件をご案内

当社で取り扱っている軍用地は、ほぼすべて自社物件です。そのため、基本的には仲介手数料なしでご購入いただくことが可能です。一般の不動産会社にはあまり流通することのない掘り出しモノ物件ばかりですので、ぜひお見逃しなく！

お客様へのお約束

ウソはつかない。だから軍用地投資ビギナーでも安心です。

「ウソはつかないなんて当たり前のことですよね？」と、思われる方も多いと思いますが、実はこれがとても大切なことなのです。というのも、実際に、他の不動産会社にて取引をされた、軍用地売買が初めてというお客様から、後日当社へ電話があり、「最初と話が違うので心配です･･･」とか「追加でお金を請求されたのですが･･･」といったご相談を受けるケースが少なくないからです。

当社の場合、お客様にご負担いただく費用について、すべて事前に説明するよう徹底しておりますので、上述のようなトラブルは起きません。また、軍用地投資が初めての方にもご理解いただけるよう、お客様のペースで分かりやすくていねいにご説明いたしますのでご安心ください。

創業45年の歴史が意味するもの。

沖縄県内には、軍用地を取り扱う不動産会社がいくつかあるため、どの会社に相談すればよいのか、正直、皆さん迷われるところだと思います。そんな時、判断基準としていただきたいのが「軍用地専門の不動産会社か否か」、そして「長年、実績があるかどうか」です。

当社のような軍用地専門の不動産会社は、いわば軍用地売買のプロフェッショナル。物件数の多さ、種類の豊富さ、情報の確かさ、対応のスムーズさが、一般の不動産会社とはまるで違います。また、どの業界でも同じですが、長年続いている会社であればあるほど、それはつまり信用があるということ。とりわけ軍用地の場合、現地確認ができないという物件の性質上、信用のない会社が生き残るのは難しいのです。

年間100件を超える取引実績。

先にも述べたとおり、軍用地売買では、専門的な知識と経験がモノをいいます。なぜかといえば、物件があるのは基本的に基地の中。現地を見ることができない軍用地は、一般的な不動産とは異なり、与えられた情報をもとに判断するしかないからです。

当社が年間で取引する軍用地は、およそ100～150件。つまり、それだけの知見とノウハウが、毎年のように蓄積され、新たな取引の際のリスクヘッジへと活用されています。「安全かつスムーズに軍用地の売買を進めたい」、「出口戦略をしっかりと立てたうえで購入を進めたい」、そんな方はぜひ当社へご相談ください。

リピーターが多いのが自慢です。

長きにわたって売り手市場の軍用地業界では、スタッフの態度が横柄だったり、はたまた不親切だったりと、いまだに殿様商売をしている会社が少なくないというのが現実です。もちろん当社は、そのようなことはないのですが、その証拠としてリピーターのお客様がとても多いということがいえます。

軍用地を購入される方は、まずは小額物件から始め、それから徐々に高額物件へと移っていくケースが多いのですが、2回目、3回目の購入の際にも、当社を選んでいただくケースが非常に多いです。また、他社で物件を購入されたお客様が、売却のタイミングで当社にご相談されるケースも少なくありません。

物件のリスクもつつみ隠さず説明いたします。

一般的に、軍用地は安定性の高い投資物件であると言われておりますが、リスクがまったくゼロかといえば、もちろんそんなことはありません。というのも、もし購入した物件が返還されてしまった場合、（給付金・特定給付金などの措置はありますが）借地料を手にすることができなくなってしまうからです。また、当然ながら返還後の土地計画についても注意が必要です。

その点、当社は軍用地一筋45年。いわば、この道のエキスパートです。各地域の物件のメリット・デメリットについては、完璧に把握しているのでご安心ください。返還リスクの有無はもちろん、返還後の土地開発計画など、あらゆる視点から最適な物件をご提案させていただきます。

全国どこでも無料で訪問。Webミーティングにも対応。

当社では、お客様よりご依頼があれば、日本全国どこへでも無料で伺っておりますが、それにはふたつの理由がございます。ひとつはシンプルに、お客様のご負担を少しでも軽減したいという思い。もうひとつは、直接お会いしてお話しすることが、とても大切だと考えているからです。

お顔合わせをせずに、電話・メールのみでやりとりをする場合、気づかない内にボタンのかけ違いが起こり、それが思わぬトラブルに発展するケースもございます。ですので、遠隔地にお住まいの方も、どうぞ遠慮なさらずに、お近くの場所までお呼びつけください。ご契約に至らない場合も、出張費をご請求することはございませんので、お気軽にご利用ください。

なお、当社では、従業員のマスク着用・ていねいな手洗い・3密行動の回避など、新型コロナウィルス対策を継続しております。Web上でのビデオミーティング（ZoomやGoogleMeetなど）も導入しておりますので、ご希望の方はお気軽にお知らせください。

お客様の個人情報をしっかりと守ります。

当然のことではありますが、当社では、お取引で知りえたお客様の個人情報・機密情報を、業務以外の目的で使用することは一切ございません。また、お客様の情報の取り扱いにつきましては、外部に漏えい・流出することのないよう、社内環境の整備、社員の意識向上はもちろん、インターネット上のセキュリティ対策まで、しっかりと実施しておりますので、どうぞご安心ください。

ご購入・ご売却時の仲介手数料がほぼ無料です。

当社の軍用地物件は、そのほとんどが自社所有の物件を直接販売する「自社物件」ですので、ご購入時の「仲介手数料」がかかりません。一部、仲介手数料を必要とする「仲介物件」の取り扱いもございますが、こちらも当社が専属で取り扱っている「専属物件」ですので、安心してご購入いただけます。

また、ご売却の際も、第三者への「仲介」という形ではなく、自社で直接「買取り」をいたしますので、その場合も「仲介手数料」は一切いただきません。そのほか、購入・売却を問わず、ご相談や査定はすべて無料ですので、どうぞお気軽にお問合わせください。

ご売却時、最短一週間で現金化が可能です。

当社の場合、基本的には自社で物件を買取りいたしますので、仲介取引時のように第三者（買主）との交渉に時間を要するということがありません。それゆえ、スムーズにいけば、最短一週間での現金化が可能。最初のご相談にはじまり最終的なお支払いに至るまで、スピーディーな進行をお約束いたします。こうしたスピード感も、当社ならではの大きなメリットといえますので、短期間でのご売却を希望される方は、遠慮なくその旨をお知らせください。

軍用地購入の流れをご紹介

01要件の整理

具体的に物件の選定をはじめるその前に、まずは軍用地を購入される目的、ご予算、希望される借地料収入、所有期間などを明確にしておくことが大切です。

02物件の選定

ホームページ上で物件の選定を行います。物件情報の見方が分からないという方は、分かりやすくご説明いたしますので、お気軽にお問合わせください。（物件は こちらのページ にてご覧いただけます）

03お問合わせ

ご希望の物件がございましたら、すぐに当社までご連絡ください。人気の物件は、あっという間に売れてしまうため、思い立ったら即行動するのが鉄則です。

04物件の精査

「土地借地料算定調書」「登記簿謄本」「公図」「地図」「地積併合図」「航空写真」などの書類をもとに精査します。軍用地は、通常の不動産とは異なり、現地確認がむずかしいため、こうした資料をもとに検討を重ねていきます。

05買付証明書のご提出（ご購入の申込）

ご購入の意思がかたまり次第、申込順位の保全のため「買付証明書」を提出していただきます。人気の軍用地の場合、あっという間に申込が入ってしまうため、のんびり構えて、機を逸することのないように注意しましょう。

06事前調整

買付証明書を提出するタイミングで、金額や取引条件などの調整が必要であれば、同時に行います。なお、当社の軍用地は、自社所有の物件がほとんどのため、ご面倒な売主様との交渉は発生いたしませんのでご安心ください。

07重要事項のご説明

事前に、重要事項説明書ならびに契約書（見本）をご確認いただき、後日、当社の宅地建物取引主任者より、あらためて重要事項についての説明を行います。ご契約内容にご不明の点などございましたら、その際にどうぞ遠慮なくお知らせください。

08ご契約

次は、いよいよ「ご契約」です。ご契約の際に必要なものとしては、手付金（売買価格の5～10％が目安）、印紙代、実印、本人確認ができる書類（運転免許証、パスポート、健康保険証など）がございます。

09残代金のご清算

残代金をお支払いただきます。同時に、登記（所有権の移転、抵当権がある場合は抵当権の抹消など）が行われ、物件引き渡しの完了となります。また、軍用地主会への届出書類に、署名・捺印をしていただきます。

10軍用地主会への届出

所有権の移転登記（名義変更）が終わり次第、当社の司法書士を通じて、軍用地主会へ届出書類を提出いたします。また、書類提出後には、権利書、所有権移転後の登記簿謄本、軍用地主会の受領書、登記費用の領収書をまとめて、お客様の元へ郵送いたします。

11お取引の完了

以上をもちまして、お取引完了となります。お引渡し後であっても、ご相談・お問合わせは受け付けておりますので、ご不明な点などございましたら、お気軽にご連絡ください。

お客様からのご質問をQ&A形式でご紹介

「倍率」とは何ですか？ また、どのように決まるのですか？

倍率とは、軍用地の価値基準をあらわす独特の数値指標で、地域や施設ごとに異なります。一般的には、返還の見込みのない土地の倍率は高く、逆に、返還予定のある土地の倍率は低くなる傾向にあります。また、倍率は市場動向によって決まるもので、不動産会社が独自に決めるものではございません。より詳細な説明は「 軍用地を知る 」をご覧ください。

軍用地物件を、直接、見ることはできますか？

軍用地は、基本的に米軍基地や自衛隊施設内の土地となりますので、直接現地を確認することはできません。しかしながら、登記簿謄本、公図、航空写真等にて、物件の位置や土地面積についてご確認いただくことは可能です。

東京に住んでいるのですが、軍用地を購入できますか？

はい。購入可能です。全国各地へ無料でお伺いしますので、わざわざ沖縄までお越しいただく必要はございません。実際にお会いして、しっかりとご理解・ご納得いただいた上で、ご購入の手続きを進めさせていただきます。もちろん、ご相談イコール即契約ということはございませんので、その点はご安心ください。また、オンライン・リモートでのご商談にも対応しておりますので、お気軽にお申し付けください。

軍用地の購入後、維持・管理はどうすればよいですか？

軍用地の場合、物理的な管理作業は一切はありません。また、維持費用としては、軍用地主会の会費、および固定資産税がかかってまいります。

共有持分の軍用地とは何ですか？

共有持分の軍用地とは、ひとつの軍用地を複数人で所有するケースの物件のことです。この場合、借地料も、持分面積に応じて計算され、各所有者へそれぞれ支払われることになります。また、一般的には、単独所有物件に比べ、低い倍率で取引されることが多いのも特徴です。

借地料は毎年変わるものですか？

はい。毎年12月に、国（防衛施設局）と沖縄県軍用地主連合会との間で交渉が行われ、当該年度の借地料の値上がり額が決定されます。地域によって値上がり額に差はあるものの、ここ数年は平均1％以上と順調に推移しています。とはいえ、必ず値上がりするといった保証があるわけではありませんので、その点はあらかじめご理解ください。

借地料はいつもらえるのですか？

毎年8月初旬に、当該年度（4月～翌年3月）の借地料が地主の口座へ振込まれます。ただし、値上がり分の借地料については、12月にならないと決まらないため、翌年1月の振込となります。

購入後、返還された場合、借地料は受け取れますか？

はい。軍転法により、返還された時点から3年間、継続して借地料を受け取ることができます。ただし、それ以降は一般の不動産と同じ位置づけになるため、借地料は発生いたしません。

購入の際、どのような費用がかかりますか？

通常の土地売買と同様、登記費用、契約書印紙代がかかります。加えて、仲介物件の場合は、仲介手数料（物件価格×3％＋6万円＋消費税）がかかりますが、当社の物件の場合、基本的に当社が売主となった直接売買ですので、仲介手数料は発生いたしません。

どのような物件を買うべきなのでしょうか？

基本的には、返還される予定のない地域の物件がおすすめです。こうした物件には、価格が高い、利回りがよくないなどのデメリットもありますが、返還という最大のリスクを低減できるため長期運用がしやすくなり、それゆえ、はじめて軍用地を購入される方にも人気です。例外として、土地の立地条件がよい場合には、返還後の区画整理などで価値が上がることもあり、そうした将来性を見込んで返還予定地を購入される方もいらっしゃいます。

軍用地を購入する上で、時期は重要ですか？

はい。大切です。というのも、借地料の値上がり額が決まるのが毎年12月で、翌年1月には「土地借地料算定調書」という書面が地主宛に送られてきます。ということは、1月以降に購入する場合には、値上がりした借地料をもとに算出された販売価格（販売価格＝借地料×倍率）が採用されるため、前年12月に購入した場合に比べ、高くなってしまうのです。また、12月～翌年4月にかけて、軍用地の取引が活発になるため、在庫が豊富な年内に物件選びをすすめた方が有利といえます。もっとも、お客様ご自身のタイミングが何より大事ですから、焦らず見極めることも大切です。

物件は、ホームページに掲載のあるもので全部ですか？

いいえ、ほかにも多数の物件をご用意しております。当サイト上にご希望の物件が見当たらない場合には、ご希望をお聞きした上で、別の物件をご案内させていただきますので、 こちらのページ 、またはお電話にてお問合わせください。