自衛隊施設や米軍基地用地として、国が個人から借りている土地のこと

沖縄県外の方にはあまり聞き覚えのない「軍用地」という言葉ですが、簡単に言えば、自衛隊施設および米軍基地として使用されている民有地を指します。これらの多くは、個人所有の土地を国が強制的に借地している（借りている）もので、その上で自衛隊や米軍、那覇空港などに提供しているというわけです。

軍用地の所有者には、借主である国から借地料（賃借料）が支払われるのですが、年を追うごとにふくらみ続けているため、複利式の定期預金のような感覚で運用することができます。

軍事にはまったく関係ない土地も

軍用地というと、軍事施設内の土地ばかりと思われる方もいらっしゃるかと思いますが、なかには「那覇空港用地」のように軍事とはまったく関係のない土地もございます。また、米軍施設以外に自衛隊の基地として利用されている土地も少なくありませんので、「米軍基地内の土地を買うのはちょっと抵抗がある…」という方もどうぞご安心ください。

借地料（賃料収入）について

毎年、国（防衛施設局）と沖縄県軍用地主連合会との間で交渉が行われ、翌年分の借地料（正確には、施設ごとの借地1㎡あたりの値上がり金額）が決定されます。値上がり額が決まれば、借地料単価が決まり、それに土地面積をかけたものが年間の借地料となります。例えば、1㎡あたり1,500円の借地料単価で、50㎡の面積がある場合には、年間借地料（年間収入）は、1500×50＝75,000円となります。

借地料の支払いは通常年2回あり、毎年8月頃に1年分の借地料、翌年1～2月頃には値上がりした分の借地料（12月頃に決定）が地主の銀行口座へ振り込まれます。

土地の販売価格はどのように決まるの？

軍用地の販売価格は、一般の土地のように「坪単価×坪数」で決まるのではなく、「年間借地料×倍率」という特殊な方法によって算出されます。倍率とは、軍用地施設ごとに変化する係数のようなもので、一般的には、返還見込みの少ない施設は高く、返還が予定されている施設は低くなります。ただし、返還後の土地利用計画などが明示されており、価値の上昇が見込まれる場合には、その逆のケースもございます。

利回りについて

借地料が毎年ほぼ確実に上がる軍用地は、いわば、複利式の定期預金のようなものです。しかも、利回りも平均1％程度と銀行に比べてはるかによいので、現代のような低金利時代には非常に有効な資産運用法であり、何が起きるか分からないこれからの時代における安定的な投資先のひとつと言えるのです。

知識ゼロでも大丈夫だから投資未経験者でも安心！

軍用地を購入されるお客様には、「今まで投資なんてしたことがない」という、いわゆる投資ビギナーの方が少なくありません。このことは、軍用地投資をはじめるにあたって専門的な知識やノウハウは必ずしも必要がないということを物語っております。株式や為替のように急な値動きに振り回されることもなければ、一般の収益不動産のように空室状況や収益率に気を病む必要もなし。購入してしまえば、後はただ借地料（賃料）が振り込まれるのを待つだけというシンプルさが、軍用地の最大の魅力と言っても過言ではありません。

ほとんどお金が増えない定期預金の代替手段として

気軽にはじめられる反面、これといったうまみがないと言われる定期預金。近年では、あまりに利息が低いことから解約される方が増えており、その代わりとして軍用地投資を選択されるケースも増えつつあります。というのも、軍用地はその性質上、元本割れのリスクがほとんどなく、投資に対してネガティブなイメージをお持ちの方でも安心して購入することができるからです。利回りも１～２％程度と銀行に預けるよりはるかによいため、定期預金や国債からの乗換手段の一番手として、近年幅広い人気を集めております。

銀行預金とほとんど変わらないリスクの低さ

投資未経験者にとって、何よりも気になるのがリスクの大小。長期的に安定して資産を運用したい方の場合、ハイリターンは望まない代わりに、できるだけリスクはとりたくないというのが本音でしょう。その点、軍用地は景気の波に左右されにくく、つみたてNISAやiDeCoなどと比べても浮き沈みがありません。また、借地料（賃料）自体も年々着実に上昇しているため、ほぼ確実にキャピタルゲインを得ることが可能。市場流動性が非常に高く、換金性にも優れているため、必要に応じてすぐに売却することができるのも安心材料と言えます。

手間いらずでラクラク。ストレスも一切なし！

プロの投資家でもないかぎり、日々の生活のなかで投資活動のために避ける時間は多くはありません。当然、ビギナーであればあればあるほど、できるだけ運用に手間のかからない投資対象を選ぶことが大切になりますが、そうした意味においても軍用地はまさにうってつけ。購入した物件が自衛隊施設であろうと米軍基地であろうと、維持管理はすべて借主である国が代行してくれるので、面倒な手間や労力は一切ありません。また、株や為替取引のように、常に株価の変動や値動きに目を光らせている必要もないので、余計なストレスに悩まされることもありません。

ふつうの会社員でも手が届く価格帯の物件も

近年、若年層の資産運用が活発化するなかで、軍用地市場においても比較的リーズナブルな価格帯の物件販売が目立つようになりました。嘉手納飛行場や那覇空港用地など、人気施設の物件が300万円台で売りに出されることもめずらしくなく、そうしたお手頃物件をメインターゲットとする投資ビギナーの方も少なくありません。また、資金力にそこまでゆとりのない20～30代や子育て世代に人気なのが軍用地専用のローン商品。費用の一部（または全部）に充てることで、家計に無理なく購入することができると非常に好評です。

賃料の滞納・未払いや空室リスクが存在しません

軍用地の借主は、一般の個人・法人ではなく「国」ですので、マンションやアパートといった通常の不動産物件のように、家賃の滞納や未払いといったトラブルとは無縁です。また同様の理由から、空室の発生によって収入が減少するリスクも一切なし。借り手を募集するための手間やコストなどに悩まされる心配もありません。

不動産投資とは思えないランニングコストの低さ

軍用地の場合、マンション・アパート経営のように管理費・修繕費といったランニングコストは一切かかりません。また、借地料（賃料）も国から直接振り込まれるため、一般的な不動産投資のように第三者への運用手数料・管理料等の支払いも発生しません。唯一、地主会に入会した場合のみ会費がかかりますが、あらかじめ天引きされるため、面倒な手続きはありません。

ほったらかしで大丈夫。だからストレスも一切なし

軍用地は、建物に人を住まわせて賃料を得るわけではありませんので、そもそも維持管理を行う理由もなければ、入居状況をみて一喜一憂する必要もありません。年に一度の固定資産税の支払いを除けば、あとは文字どおり「ほったらかし状態」でも大丈夫という、極めてメンタル的な負担が少ない資産運用方法といえるのです。

固定資産税評価額がとても低く「免税」になることも

軍用地は、自衛隊・米軍施設として国に貸している土地ですので、一般の不動産に比べて固定資産税評価額が大幅に低いのが特徴です。近年、投資需要の高まりとともに上昇傾向にはありますが、それでも同程度の不動産物件と比べれば評価額は平均して半分程度。施設や場所によって、毎年の固定資産税が免税となる場合もあるほどです。

借地権つきの土地のため相続税の減税にも効果絶大

固定資産税の低さとあわせて注目したいのが、相続時の節税効果です。借地である軍用地には、所有者側の権利である「底地権」と、借地権者（国）側の権利である「借地権」とが存在しますが、相続税評価額の算出は借地権割合分（40％）を差し引いた形で行われます。つまり、もともと固定資産税評価額が低いうえに借地割合分が差し引かれるため、通常の不動産に比べて相続税評価額がグンと低くなるのです。

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