相続における節税対策で
こんな不安やお悩みはございませんか?

  • お悩み01

    相続税額がいくらくらいになるのか不安…。

    どのくらい相続税が
    かかるのか分からない

  • お悩み02

    身内での揉めごとだけは絶対に避けたいけれど…。

    親族や子供たち同士で
    もめないか心配…

  • お悩み03

    そもそも自分が課税対象になるかすら分からない。

    税制改正によって
    自分も課税対象になる?

  • お悩み04

    被相続人の体調悪化や認知機能の低下などから、急がないといけない。

    特別な事情があって
    あまり時間に猶予がない

  • お悩み05

    どこの税理士事務所に相談するべきなのか判断がつかない。

    どこに相談するのが
    ベストなのか分からない

  • お悩み06

    節税のためとはいえ不動産を購入するのはちょっと恐い。

    不動産購入による節税は
    リスクが高そう…

上記いずれかに該当する方は

ぜひ一度軍用地購入による節税対策をご検討くださいませ。

相続税の節税対策として
なぜ今、軍用地が人気なのか?

軍用地を相続することによる節税効果

軍用地が相続税対策として注目されているのは、当然ながら現金で相続するよりも節税効果が大きいからです。では、なぜそこまで相続税評価額が低いのかと言いますと、これには軍用地元来の固定資産税評価額の低さと借地権の存在が大きく関係しております。以下は、軍用地の相続税評価額の算出方法です。

軍用地の相続税評価額=固定資産税評価額×倍率×(1-0.4)となります。

上記の式にある「倍率」とは、国税庁の定める公用地用の評価倍率のことで、各施設の地目に応じて乗ずる倍率が決められております(国税庁のホームページからご確認いただけます)。また、式のなかで(1-0.4)となっているとおり、借地権割合分(40%)を評価額全体から差し引くことができるのが、ほかにはない軍用地ならではの大きな特徴といえます。

圧倒的に低い固定資産税評価額

軍用地は、米軍基地または自衛隊施設として国に貸している特殊な土地であるため、一般的な不動産に比べて固定資産税評価額が低いのが大きな特徴です。近年、軍用地投資が盛んになり相場が高騰してきたことで徐々に評価が上がってきてはおりますが、それでも同程度の不動産と比べれば平均して半分程度の評価額ですので、節税メリットは非常に大きいといえます。

なお、返還が予定されている施設に関しては、返還前と返還後とで評価額の算出方法が変わってくる場合もあるので、もしそうした施設をご購入希望の場合にはお気軽にお問合わせいただければと思います。

借地権割合による評価額減

固定資産税の安さとあわせて、軍用地が「借地」であるという事実も、相続税評価額を引き下げる大きなポイントになっております。というのも、借地にはそもそも土地所有者側の権利である「底地権」と、借地権者側(国側)の権利である「借地権」とが存在し、相続税評価額の算出は借地権割合分を差し引いた形で行われるからです。

軍用地のように使用期限に定めのない借地権の場合、相続税法第23条に定められているとおり「100分の40(40%)」がその適用割合となるため、先の図で表したように「相続税評価額=固定資産評価額×倍率×(1-0.4)」という計算式で求められるわけです。

なお、返還時期が確定している場合は借地権割合も変化してくるため、返還予定施設の購入を希望さえる場合には事前にお問合わせくださいませ。

どのくらい節税できるのか?
節税額をシミュレーション

3,000万円の軍用地を購入した場合の相続税額

すでにご説明したとおり、軍用地の相続税評価額は
「固定資産税評価額×倍率(公用地の評価倍率)×(1-0.4)」にて求められますが、
では実際にどの程度評価額を下げられるのかと言いますと、当社の経験上、
売買価格の50~60%程度にまで低く抑えることが可能です。

これはつまり、現金で相続する場合に比べて
最大50%も評価額を下げることができるということです。

以下は、3,000万円の軍用地を購入して相続した場合の簡易シミュレーションです。
相続税の税率は15%と仮定しております。

現金相続の場合の税額

相続税額:400万円

軍用地相続の場合の税額

相続税額:175万円

軍用地相続を活用することで225万円も相続税を節約できます。

※上記金額は大まかな概算となります。
※軍用地の相続税評価額は購入金額の50%に設定しております。

5億円の財産があり、1億円の軍用地を購入した場合

以下は、現金・不動産等あわせて5億円の財産をお持ちの方が、
1億円の軍用地を購入して相続した場合のシミュレーションです。
相続人は配偶者および子供2人として算出しております。

軍用地購入前の場合の税額

相続税額(合計):1億3110万円

軍用地購入後の場合の税額

相続税額(合計):1億985万円

軍用地相続を活用することで2,125万円も相続税を節約できます。

※上記金額は大まかな概算となります。
※軍用地の相続税評価額は購入金額の50%に設定しております。

マンション節税と何が違うの?
軍用地ならではのメリット

軍用地はストレスフリーな不動産

軍用地の人気の理由は、ひとことで言えば、その「安定性」にあるといえます。確かに、マンションやアパートの家賃収入は大きな魅力ですが、空室リスクをはじめ、管理費、修繕費、広告費といったコスト面での不安から解放されることはありません。対して軍用地の場合、国が借地しているため、こうした手間や負担が一切なく、返還されない限りは、毎年決まった収入を得ることができます。また、借地料そのものも年々着実に値上がりしており、超低金利が当たり前の今日において、非常に良質の資産運用物件であるといえるのです。

また、新型コロナウィルスや自然災害などの外的影響を受けないという点も重要なポイントで、中長期的なリスクの分散先として多くの個人投資家の方々が有効活用しています。

銀行預金とまったく同レベルの「低リスク」

元本保証のある銀行預金は、もっとも安定した資産運用のひとつですが、軍用地はある意味それに匹敵するほどリスクの低い投資先といえます。というのも、まず何よりも国が借主であることから、賃料滞納・未払いといったリスクが一切ないからです。同様の理由から、マンションやアパートのような空室リスクも存在しません。

また、換金性が非常に高く、売りに出せばすぐに買い手がつくため、必要に応じてすぐに売却できるという点も魅力のひとつです。景気の波に左右されにくく、借地料自体も年々着実に上昇しているため、ほぼ確実にキャピタルゲインを得られるというわけです。

不動産投資の常識をくつがえす「低コスト」

軍用地の場合、マンション・アパート経営のように管理費・修繕費・広告費といったランニングコストは一切かかりません。また、借地料も国から直接振り込まれるため、一般の不動産投資のような第三者への運用手数料・管理料等の支払いも発生しません。唯一、軍用地主会費というものがありますが、これは軍用地料からあらかじめ天引きされるため、面倒な手続きは一切ありません。

また、軍用地はその性質上、一般的な事業用地などに比べて固定資産評価額が低いため、毎年の固定資産税を安く抑えることも可能で、場所や施設によっては免税となる場合もございます。

完全ほったらかし状態なので「低ストレス」

先にも述べたとおり、軍用地の借主は国です。アパートやマンションとは違い、建物に人を住まわせて賃料を回収するというわけではないので、そもそも維持管理を行う理由もなければ、稼働率を気にする必要もありません。また、株や為替取引のように、常に株価の変動や値動きに目を光らせている必要もありません。

軍用地主のすることといったら、年に一度の固定資産税の支払いと軍用地料の受取り(振込)くらいで、極論をいえば「ほったらかしで大丈夫」ともいえます。こうしたことから軍用地は、極めてメンタル的な負担が少ない、低ストレスな投資方法といえるのです。

タワーマンション節税に代わる相続税対策の切り札に

ひと昔前まで相続税の節税といえば、超高層マンションの高層階を購入するいわゆる「タワマン節税」が主流でしたが、2017年の税制改正以降、新築タワーマンションにかかる固定資産税の課税率は、階数ごとに細かく補正されるようになりました。現時点では、固定資産税評価額が変更されたわけではありませんので相続税への影響範囲は限定的ですが、将来的には評価額自体が見直される可能性もあり、節税という意味のメリットは以前ほどなくなりつつあるというのが現状です。

対する軍用地節税は、ただ単に相続税評価額が低く抑えられるだけでなく、定期預金並みのリスクの低さが最大の魅力。節税効果と投資リスクのバランスが非常によく、運用上のストレスともほぼ無縁。長期的かつ安定的に保有できるため、タワーマンションに代わる新たな節税策として注目されているのです。

そもそも「軍用地」とは何か?

軍用地とは?

沖縄県外の方には聞き覚えのない「軍用地」という言葉ですが、簡単に言えば米軍基地および、自衛隊施設として使用されている土地を指します。これらの多くは、国が個人所有の土地を強制的に借地したもので、その上で米軍基地や自衛隊施設として提供しているというのが現状です。現在、国は借地料として、地主(土地の所有者)に合計約1000億円(年間)を支払っており、その額は年を追うごとに少しずつふくらみ続けています。

借地料について

毎年、国(防衛施設局)と沖縄県軍用地主連合会との間で交渉が行われ、翌年分の借地料(実際には、借地1㎡あたりの値上がり金額)が決定されます。値上がり額が決まれば、借地単価が決まり、それに土地面積をかけたものが年間の借地料となります。例えば、1㎡あたり1,500円の借地単価で、50㎡の面積がある場合には、年間借地料(収入)は、1500×50=75,000円となります。

また、借地料の支払いは、通常年2回あり、毎年8月に1年分の借地料が各地主の銀行口座へ振り込まれます。さらに翌年1~2月には、値上がり分(前年12月に決定)の借地料が振り込まれます。

価格はどうやって決まるの?

軍用地の価格は、民有地のように「坪単価×坪数」で決まるのではなく、「年間借地料×倍率」という特殊な方法によって算出されます。倍率とは、軍用地の場所によって変化する係数のようなもので、一般的には、返還見込みの少ない地域では高く、返還が予定されている地域では低くなります。ただし、返還後の土地利用計画などが明示されており、価値の上昇が見込まれる場合には、その逆のケースもございます。

利回りについて

借地料が毎年ほぼ確実に上がる軍用地は、いわば、複利式の定期預金のようなものです。しかも、利回りは銀行に比べてはるかによいので、現代のような低金利時代には非常に有効な資産運用法であり、何が起きるか分からないこれからの時代における投資先のひとつともいえるのです。

軍用地専門の不動産会社として
当社が選ばれる理由

当社のお約束

ウソはつかない。だから軍用地投資ビギナーでも安心です。

「ウソはつかないなんて当たり前のことですよね?」と、思われる方も多いと思いますが、実はこれがとても大切なことなのです。というのも、実際に、他の不動産会社にて取引をされた、軍用地売買が初めてというお客様から、後日当社へ電話があり、「最初と話が違うので心配です・・・」とか「追加でお金を請求されたのですが・・・」といったご相談を受けるケースが少なくないからです。

当社の場合、お客様にご負担いただく費用について、すべて事前に説明するよう徹底しておりますので、上述のようなトラブルは起きません。また、軍用地投資が初めての方にもご理解いただけるよう、お客様のペースで分かりやすくていねいにご説明いたしますのでご安心ください。

創業43年の歴史が意味するもの。

沖縄県内には、軍用地を取り扱う不動産会社がいくつかあるため、どの会社に相談すればよいのか、正直、皆さん迷われるところだと思います。そんな時、判断基準としていただきたいのが「軍用地専門の不動産会社か否か」、そして「長年、実績があるかどうか」です。

当社のような軍用地専門の不動産会社は、いわば軍用地売買のプロフェッショナル。物件数の多さ、種類の豊富さ、情報の確かさ、対応のスムーズさが、一般の不動産会社とはまるで違います。また、どの業界でも同じですが、長年続いている会社であればあるほど、それはつまり信用があるということ。とりわけ軍用地の場合、現地確認ができないという物件の性質上、信用のない会社が生き残るのは難しいのです。

年間100件を超える取引実績。

先にも述べたとおり、軍用地売買では、専門的な知識と経験がモノをいいます。なぜかといえば、物件があるのは基本的に基地の中。現地を見ることができない軍用地は、一般的な不動産とは異なり、与えられた情報をもとに判断するしかないからです。

当社が年間で取引する軍用地は、およそ100~150件。つまり、それだけの知見とノウハウが、毎年のように蓄積され、新たな取引の際のリスクヘッジへと活用されています。「安全かつスムーズに軍用地の売買を進めたい」という方は、ぜひ当社へご相談ください。

リピーターが多いのが自慢です。

長きにわたって売り手市場の軍用地業界では、スタッフの態度が横柄だったり、はたまた不親切だったりと、いまだに殿様商売をしている会社が少なくないというのが現実です。もちろん当社は、そのようなことはないのですが、その証拠としてお客様の多くがリピーターであるということがいえるかと思います。また、他社で物件を購入された方が、売却や追加購入のタイミングで当社にご相談されるケースも少なくありません。

全国どこでも無料で訪問。Webミーティングにも対応。

当社では、お客様よりご依頼があれば、日本全国どこへでも無料で伺っておりますが、それにはふたつの理由がございます。ひとつはシンプルに、お客様のご負担を少しでも軽減したいという思い。もうひとつは、直接お会いしてお話しすることが、とても大切だと考えているからです。

お顔合わせをせずに、電話・メールのみでやりとりをする場合、気づかない内にボタンのかけ違いが起こり、それが思わぬトラブルに発展するケースもございます。ですので、遠隔地にお住まいの方も、どうぞ遠慮なさらずに、お近くの場所までお呼びつけください。ご契約に至らない場合も、出張費をご請求することはございませんので、お気軽にご利用ください。

また当社では、従業員のマスク着用・手洗い・3密行動の回避など、新型コロナウィルス対策を継続しております。オンラインでのご相談にも対応しておりますので、ご希望の方はお気軽にお知らせください。

お客様の個人情報をしっかりと守ります。

当然のことではありますが、当社では、お取引で知りえたお客様の個人情報・機密情報を、業務以外の目的で使用することは一切ございません。また、お客様の情報の取り扱いにつきましては、外部に漏えい・流出することのないよう、社内環境の整備、社員の意識向上はもちろん、インターネット上のセキュリティ対策まで、しっかりと実施しておりますので、どうぞご安心ください。

ご購入時の仲介手数料がほぼ無料です。

当社の軍用地物件は、そのほとんどが自社所有の物件を直接販売する「自社物件」ですので、ご購入時の「仲介手数料」がかかりません。一部、仲介手数料を必要とする「仲介物件」の取り扱いもございますが、こちらも当社が専属で取り扱っている「専属物件」ですので、安心してご購入いただけます。また、物件の購入・売却を問わず、ご相談はすべて無料となっておりますので、どうぞお気軽にお問合わせください。

相続関連の税務処理にめっぽう強い
当社の顧問税理士をご紹介

税理士法人ビジネスパートナーの代表社員である安里昌一郎氏と弊社代表の新垣。

創業当初からの長年のパートナー「税理士法人ビジネスパートナー」

当社と提携する税理士事務所「税理士法人ビジネスパートナー」とは、かれこれ四十年来の長いお付き合いになります。創業当初はお互いに規模の小さい個人事務所でしたが、軍用地売買の黎明期から今日にいたるまで、信用第一、そしてお客様第一をモットーに長年タッグを組んできた信頼あるパートナーですのでどうぞご安心ください。

物件購入のご相談の前に、まずはとりあえず相続・相続税について話を聞きたいという方にも、専任の税務スタッフが親切ていねいにサポートさせていただきますので、お気軽にご相談くださいませ。

軍用地相続の税務サポートが得意分野

当社が軍用地売買のプロならば、税理士法人ビジネスパートナーは相続税務のエキスパート。社内には相続関連業務の専門チームもあり、県内でもトップクラスの税務実績を誇ります。また、長年にわたり軍用地を活用した相続税対策をサポートしてきた経験から、軍用地相続に関する専門知識や節税ノウハウが非常に豊富。一般的な税理士事務所に比べると対応のスムーズさがまったく違います。

別の税理士にご相談中の方への部分的なサポートも

お客様のなかには、すでに相続・相続税に関して、懇意にされている税理士に相談されているという方もいらっしゃるかと思いますが、軍用地関連の税務経験がほとんどないという税理士事務所も少なくありません。

もしご不安を感じるような場合には、税理士法人ビジネスパートナーでは、お客様の任意の税理士事務所に対して部分的にアドバイスをさせていただくことも可能ですので、お気軽にご相談ください。軍用地ならではの評価手法や税額の算出方法など、必要に応じてピンポイントでサポートさせていただきます。

プロフィール・経歴

法人概要

会社名 税理士法人ビジネスパートナー
代表社員 金城弘明・安里昌一郎
創業 昭和47年2月
設立 平成27年9月
所在地 〒902-0075 沖縄県那覇市国場1171-1
従業員 25名(税理士3名)

沿革

昭和47年 沖縄県那覇市壺川にて金城弘明税理士事務所を開業
昭和61年 沖縄県那覇市国場に事務所移転
昭和63年 関連会社(株)中小企業経営センター設立
平成元年 OA事業部を設立し部門化
平成12年 関連会社(株)ビジネススタッフ開業
平成24年 金城弘明:経営革新等支援機関としての認定を受ける
平成27年 税理士法人ビジネスパートナーに組織変更
代表社員に金城弘明・安里昌一郎が就任
相続税・軍用地に関することなら、何でもお気軽に!

ご相談予約フォーム

ご相談いただくにあたり、事前に以下のフォームをご入力くださいませ。
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上記の内容で問題ないようでしたら、
「この内容で送信する」ボタンをクリックしてください。

よくあるご質問(Q&A)

お客様からのご質問をQ&A形式でご紹介

軍用地の「倍率」とは何ですか?

倍率とは、地域や施設ごとに設定された軍用地の「評価係数」のようなものです。一般的な土地の場合、公示地価をベースにさまざまな観点から専門的評価を行い、それらをもとに坪単価を割り出すことが可能ですが、現地確認のできない軍用地の場合、それは事実上不可能です。そのため、判断基準となる「倍率」という独自の相場が存在するのです。倍率について、よりくわしく知りたいという方は「 軍用地の倍率とは? 」をご覧ください。

軍用地物件を、直接、見ることはできますか?

軍用地は、基本的に米軍基地や自衛隊施設内の土地となりますので、直接現地を確認することはできません。ただし、登記簿謄本(登記事項証明書)、公図・地籍併合図、航空写真等にて、物件の位置や土地面積については確認いただくことが可能です。

沖縄県外に住んでいるのですが、軍用地を購入できますか?

はい。もちろん購入可能です。日本全国どこへでも無料にてお伺いいたしますので、わざわざ沖縄までお越しいただく必要はございません。実際にお会いして、しっかりとご理解・ご納得いただいた上で、ご購入の手続きへと進めさせていただきます。ご相談イコール即契約ということはございませんので、その点もどうぞご安心ください。

軍用地の購入後、維持・管理はどうすればよいですか?

軍用地の場合、物理的な管理作業は一切ありません。年間の必要経費としては、軍用地主会の会費(地主会に入会される場合のみ)および固定資産税がかかってまいります。

購入時、どのような費用がかかりますか?

通常の土地売買と同様、登記費用、契約書印紙代がかかります。加えて、仲介物件の場合は、仲介手数料(物件価格×3%+6万円+消費税)がかかりますが、当社の場合、売主物件が中心となりますので、基本的に仲介手数料は発生いたしません。

どのような物件を買うべきなのでしょうか?

基本的には、返還されるリスクの少ない地域・施設の物件がおすすめです。軍用地はその性質上、長期保有してこそメリットを享受できる投資物件ですので、長期的な運用を前提として物件を選定される方がほとんどです。例外として、土地の立地条件がよい場合には、返還後の開発によって価値が上昇するケースもあり、そうした将来性を見込んであえて返還予定地を購入される方もいらっしゃいます。

軍用地を購入する上で、時期は重要ですか?

はい。大切です。というのも、借地料の値上がり額が決まるのが毎年12月でして、翌年1月以降に購入するとなると、値上がり後の借地料をもとに販売価格(販売価格=借地料×倍率)が算出されることになるからです。また、3~4月以降に物件を購入する場合、当該年度分の借地料を受取ることができないケースもあるので注意が必要です。これは借地料の入金が毎年7月末ごろに行われることに関係しているのですが、契約後の登記手続きや地主会への届け出が期日までに終わらないと、その年の借地料は前所有者に振り込まれることになってしまうのです。

物件は、ホームページに掲載のあるもので全部ですか?

いいえ、ほかにも多数の物件をご用意しております。当サイト上にご希望の物件が見当たらない場合には、ご希望をお聞きした上で、別の物件をご案内させていただきますので、お問合わせページ、またはお電話にてお問合わせください。

共有持分の軍用地とは何ですか?

共有持分の軍用地とは、ひとつの軍用地を複数人で所有するケースの物件のことです。この場合、借地料も持分面積に応じて計算され、各所有者へそれぞれ支払われることになります。一般的に、単独所有物件に比べて低い倍率で取引されることが多いのも特徴です。

借地料は毎年変わるものですか?

はい。毎年12月に、国(防衛施設局)と土地連(一般社団法人 沖縄県軍用地等地主会連合会)との間で交渉が行われ、当該年度の借地単価の値上がり額が決定されます。地域によって上昇率に差はあるものの、ここ数年は平均1%以上と順調に推移しています。とはいえ、必ず値上がりするといった保証があるわけではありませんので、その点はあらかじめご理解ください。

借地料はいつもらえるのですか?

毎年7月末~8月初旬に、当該年度(4月~翌年3月)の借地料が地主の口座へ振込まれます。ただし、値上がり分の借地料については12月にならないと決まらないため、翌年1月の振込となります。

購入後に返還された場合、借地料は受け取れますか?

はい。跡地利用特措法(沖縄県における駐留軍用地跡地の有効かつ適切な利用の推進に関する特別措置法)により、返還から引渡日までの間は補償金、引渡日から3年間は給付金、それ以降の一定期間は特定給付金として、それぞれ借地料相当の額面が支払われることになっております。ただし、それ以降は一般の不動産と同じ位置づけになるため借地料は発生いたしません。跡地利用特措法についての詳細は「 跡地利用特措法とは? 」をご覧ください。

新型コロナ感染症への対策状況を教えてください。

当社では、すべてのお客様の安全を守るために最大限の感染予防対策を実施しております。くわしくは「 当社のコロナウィルス感染予防 」にご案内させていただいておりますので、そちらをご覧ください。

会社概要

会社名

有限会社 開南コーポレーション

代表者

新垣 豊

設立

昭和53年

事業内容

不動産(軍用地等)の売買・不動産コンサルティング

取得免許

宅地建物取引業 沖縄県知事免許(4)第3230

所在地

〒902-0068 沖縄県那覇市真嘉比3-2-10

営業時間

9:00~18:00(日曜日は休み)

電話

098-884-4141

ファクス

098-943-4181

メールアドレス

info@kainanco.jp
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