投資実績を大公開！ ｜ 軍用地投資ブログ
2021年06月04日
目次
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はじめに
皆さま、こんにちは。開南コーポレーション代表の新垣です。
前回のブログでは、返還予定のある施設や返還後の跡地利用についてご紹介しましたが、今回からは購入編として、実際に物件を購入するシーンを想定してお話ししたいと思います。
ということで、さっそく購入時のノウハウをお伝えしようかと思ったのですが、本題に入るのは次回からにして、今回は当社で軍用地を購入されたお客様の投資実績についてご紹介。
実際にどの程度の利回り・リターンがあったのか、お客様のリアルな声とともにお伝えしてまいりますので、これから軍用地を購入予定の皆さまは（モチベーションアップのためにも）ぜひご覧いただければと思います。
投資実績１ – 陸軍貯油施設 –
最初にご紹介するのは、うるま市・沖縄市・嘉手納町・北谷町・宜野湾市に点在する「陸軍貯油施設」をご購入されたお客様の運用実績です。
この施設を選んだ理由
購入者の方いわく「あまり有名な施設ではなかったけれど、その分倍率も低く費用感も手ごろだったので、嘉手納飛行場などに比べて手を出しやすかった」とのこと。施設の知名度よりも、ある程度まとまった広さの土地をできるだけ安く買うことを優先したそうで、その結果たどりついた物件にはとても満足しておられました。
購入時の情報
購入年：2002年（平成14年）
購入価格：1000万円
取引形態：仲介
仲介手数料：40万円
倍率：21.47倍
年間借地料：46万5552円
土地面積：728㎡
地目：雑種地
種別：宅地見込地
売却した理由
こちらのお客様は購入から17年後にご売却いただきました。理由としては「ある程度の期間保有してインカムもまずまず得たし、いったん現金化しておきたかった」とのこと。軍用地は流動性がきわめて高いため、この方のように必要に応じて即売却ができるという点もまた大きな利点といえます。
売却時の情報
売却年：2020年（令和2年）
売却価格：3467万8200円
倍率：50.0倍
年間借地料：69万3564円
土地面積：728㎡
地目：雑種地
種別：宅地見込地
保有年数：17年
借地料・倍率の伸び
購入時と売却時の年間借地料を比較しますと、保有期間中に借地単価が約1.5倍に値上がりしたことがお分かりいただけるかと思います。また、それに比例する形で軍用地需要も伸び続け、倍率も購入時の2.5倍程度にまで上昇いたしました。
ランニングコスト
固定資産税：約59万5000円
地主会費：7万1400円
運用実績
17年間の年間借地料の合計が927万8955円で、売却益が2427万8200円。そこから保有期間中の固定資産税と地主会費を差し引くと、3355万7155円－66万6400円＝3289万755円になりますので、利回りは3289万755円÷17÷1000万円×100＝19.35％となります。※売買時の取得税・契約書印紙代・登記費用は含まれておりません。また、固定資産税額は概算値となります。
投資実績２ – 嘉手納飛行場 –
ふたつ目は、全米軍施設の中でもっとも人気があり、また取引件数も多い施設「嘉手納飛行場」を購入された方の運用実績をご紹介いたします。
この施設を選んだ理由
購入者の方いわく「ほかの施設を所有していたが、軍用地の定番といえばやっぱり嘉手納飛行場。間違いのない施設だし、どうしても欲しかったので追加購入した」とのこと。こちらのお客様は、別の施設で運用経験を積んでいくなかで嘉手納飛行場の魅力を再認識されたようで、是が非でもほしいといった感じの熱の入れようでした。
購入時の情報
購入年：2010年（平成22年）
購入価格：1491万円
取引形態：売主
仲介手数料：なし
倍率：32.0倍
年間借地料：46万6233円
土地面積：330㎡
地目：雑種地
種別：宅地見込地
売却した理由
こちらのお客様は、保有年数10年目で手放されることを決断。売却された理由としては「倍率もだいぶ上がったので、このへんで売って新たな事業資金に充てたかった」とのことで、軍用地投資の成功によって事業運営にもよい影響がでているようでした。
売却時の情報
売却年：2020年（令和2年）
売却価格：3219万2400円
倍率：60.0倍
年間借地料：53万6540円
土地面積：330㎡
地目：雑種地
種別：宅地見込地
保有年数：10年
借地料・倍率の伸び
沖縄県への観光客数が順調に伸び、ホテルやマンションが次々に建設されるようになると、県内の地価はグングンと値上がり傾向に。その結果、借地料は最終的に15％上昇、軍用地需要が急増したことから、倍率も購入時の1.8倍超にまで上昇いたしました。
ランニングコスト
固定資産税：約32万4000円
地主会費：1万8000円
運用実績
10年間の年間借地料の合計が506万1180円で、売却益が1728万2400円。そこから保有期間中の固定資産税と地主会費を差し引くと、2234万3580円－34万2000円＝2200万1580円になりますので、利回りは2200万1580円÷10÷1491万円×100＝14.76％となります。※直接売買のため売買時の仲介手数料はございません。また、取得税・契約書印紙代・登記費用は含まれておりません。固定資産税額は概算値となります。
投資実績３ – キャンプ・ハンセン –
続いては、沖縄本島北部の金武町・宜野座村・恩納村・名護市にまたがる施設「キャンプ・ハンセン」を購入されたお客様の運用実績をご紹介いたします。
この施設を選んだ理由
購入者の方いわく、こちらの施設を選んだ決め手は「信頼する知り合いにおすすめされたから」とのこと。そもそも投資を検討されている時点では、軍用地についてそこまでくわしくなかったようで、まずは友人・知人の意見に耳を傾けながら、あせらず時間をかけて慎重に購入を決断されたようです。
購入時の情報
購入年：2002年（平成14年）
購入価格：504万円
取引形態：売主
仲介手数料：なし
倍率：24.0倍
年間借地料：21万146円
土地面積：1581㎡
地目：原野
種別：山林
売却した理由
コロナ・ショックの影響もあり、資金確保の計画を立てていたというオーナー様。「試しに査定に出してみたら、思いのほか高倍率で引き取ってくれるとのことだったので、このタイミングで売却しようと決めました」とのことでした。こうしたことからも、軍用地はエマージェンシー時のたくわえとしても非常に有効であることがお分かりいただけるかと思います。
売却時の情報
売却年：2020年（令和2年）
売却価格：1252万円
倍率：50.0倍
年間借地料：25万462円
土地面積：1581㎡
地目：原野
種別：山林
保有年数：17年
借地料・倍率の伸び
借地単価は132.92円から158.42円に。約19％の値上がりということで、定期預金に比べればかなりよい利回りであることが分かります。また、購入時に24倍だった倍率が購入時には50倍と200％超の伸び率となっているため、相応の売却益を得ることもできました。
ランニングコスト
固定資産税：0円
地主会費：1万4450円
運用実績
17年間の年間借地料の合計が388万9831円で、売却益が748万円。そこから保有期間中の固定資産税と地主会費を差し引くと、1136万9831円－1万4450円＝1135万5381円になりますので、利回りは1135万5381円÷17÷504万円×100＝13.25％となります。※直接売買のため売買時の仲介手数料はございません。また、取得税・契約書印紙代・登記費用は含まれておりません。固定資産税額は概算値となります。
投資実績４ – 那覇空港用地 –
最後にご紹介させていただくのは、全軍用地の中でもっとも担保価値が高いといわれている「那覇空港用地」の物件を購入された方の例です。現在、保有中の物件ではありますが、最新の査定内容をもとに運用実績をご紹介させていただきます。
この施設を選んだ理由
購入者の方いわく「定期預金にお金をまわすよりは、返還リスクのほとんどない軍用地をもっていた方がはるかに利回りはよいかなと。そう考えたとき、やはり民間空港として稼働中の那覇空港用地がもっともリスクが低く、安心して購入できると思いました」とのこと。
この方のように資金力にゆとりがあるお客様の場合、もっとも利率のよい金融機関に現金を預けるような感覚で軍用地を購入される方も少なくありません。
購入時の情報
購入年：2016年（平成28年）
購入価格：1474万6000円
取引形態：売主
仲介手数料：なし
倍率：48.0倍
年間借地料：30万7218円
土地面積：70㎡
地目：宅地
種別：宅地
売却を検討している理由
お客様いわく「保有年数も5年を経過しており税率面の懸念もなくなったので。とはいっても、那覇空港用地は人気が高いので売ろうと思えばいつでも売れるし、現段階ですぐに売ろうとまでは考えていない。現時点でどの程度の価値があるのか、今回試しに査定をお願いしてみた」とのことでした。
現在の情報
査定年：2021年（令和3年）
査定価格：2075万1000円
倍率：65.0倍
年間借地料：31万9251円
土地面積：70㎡
地目：宅地
種別：宅地
保有年数：5年
借地料・倍率の伸び
借地単価は、4388.83円から4560.74円に。値上がり率は4％程度ですが、倍率が48倍から65倍に跳ね上がっており、もし現時点で売却するとしても相応の売却益を得ることが可能です。
ランニングコスト
固定資産税：約12万円
地主会費：4650円
運用実績
5年間の年間借地料の合計が156万7239円で、売却益（推定）が600万5000円。そこから保有期間中の固定資産税と地主会費を差し引くと、757万2239円－12万4650円＝744万7589円になりますので、利回りは744万7589円÷5÷1474万6000円×100＝10.1％となります。※直接売買のため売買時の仲介手数料はございません。また、取得税・契約書印紙代・登記費用は含まれておりません。固定資産税額は概算値となります。
次回ブログへ
今回は、当社で軍用地を購入されたお客様の運用実績について、施設別にご紹介させていただきましたが、いかがでしたでしょうか。
借地料の値上がり率のみに注目すると、そこまで利回りがよくないように感じられるかと思いますが、売却益まであわせるとミドルリターンを狙える投資物件であることがお分かりいただけたのではないでしょうか。近年では倍率変動もゆるやかになり、以前のように数年で急上昇するようなことはありませんが、それでも今後まだまだ伸びる余地はあるでしょう。
思い立ったが吉日、やはり軍用地はできるだけ早くに買い、長期的に運用することこそが成功への第一歩。予算にあったお気に入りの施設の物件をみつけたら、ぜひ積極的に動いていただければと思います。
次回からは購入編本編ということで、購入時に確認しておくべき各種ポイントについて、くわしくご紹介できればと思います。それでは、どうぞお楽しみに！
